Hoy hablamos del Valor Catastral y Sus Repercusiones Tributarias.
En estas fechas nos encontramos en pleno periodo de liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Y más de uno nos hemos sorprendido en el momento de su elaboración. Con un dato que consta en nuestros datos fiscales aunque no se trata de una retribución o rendimiento.
La información fiscal recibida de la Administración Tributaria, u obtenida directamente a través de su página web, muestra un capítulo denominado información catastral de inmuebles. Constan los inmuebles que a nombre del contribuyente constan inscritos en la Dirección General del Catastro. Que se trata de un registro administrativo a meros efectos tributarios, donde consta la dirección y el valor catastral de cada inmueble.
Así muy probablemente nos habremos percatado de que alguno de nuestros inmuebles ha sufrido un aumento significativo en su valor catastral.
En la mayoría de las ocasiones no se tratará de un incremento excesivo, y no le demos importancia alguna. Pero tiene una transcendencia fiscal en muchos impuestos, no sólo en el Impuesto sobre la Renta, que no imaginamos.
Los valores catastrales afectan a los siguientes impuestos:
1.- Impuestos liquidados por los Ayuntamientos :
– Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
– Plusvalía Municipal.
2.- Impuestos liquidados por las Administraciones Autonómicas :
– Transmisiones Patrimoniales.
– Sucesiones.
– Donaciones.
3.- Impuestos liquidados por la Administración Tributaría Central. Agencia Tributaría.
– La Renta de las Personas Físicas.
– El Patrimonio.
– Actividades Económicas.
Después de ver esta relación de impuestos, seguro que ya empezamos a ver con más preocupación. Ese pequeño aumento que ha sufrido nuestro inmueble y que hemos observado en los datos fiscales proporcionados por Hacienda.
La gran mayoría de las actualizaciones del valor catastral se produce mediante coeficientes aprobados en la Ley de Presupuestos.
En este caso se indica en los propios presupuestos un coeficiente que debe aplicarse al valor catastral en vigor para obtener el nuevo valor catastral. Si este es nuestro caso, poco o nada podemos hacer.
Salvo comprobar que no es superior al valor de mercado del inmueble. Ya que el valor catastral NO PUEDE SER SUPERIOR AL VALOR DE MERCADO. En ningún caso, y que se ha aplicado el coeficiente correctamente.
No obstante hay otros casos en los que se modifica el valor catastral. Y en los que debemos prestar atención a la notificación recibida de la Dirección General del Catastro, puesto que de no hacerlo puede transcurrir el plazo de alegaciones que se concede y el valor asignado pasaría a ser firme, con las consecuencias fiscales que más adelante veremos un poco más detalladas.
Estos casos fundamentalmente son dos :
- Procedimientos de valoración colectiva de municipios.
- Comprobaciones del catastro, que además se reciben con una sanción habitualmente de 60 €, aunque pueden llegar hasta 6.000 €
En ambos casos conviene dedicar un tiempo a comprobar que los nuevos valores catastrales, en el primer caso comprobando cada una de las partidas que afectan al valor catastral, y en el segundo comprobando que lo que Catastro incorpora al inmueble es cierto. Estas comprobaciones se están realizando últimamente mediante drones. Y las más habituales son en viviendas unifamiliares por incorporación de nuevos elementos constructivos. Pero se dan casos en que una simple tarima de madera se considera mayor superficie construida, o que una piscina desmontable se considere como de obra.
Vista de la Ciudad desde un Dron
¿Y por qué tanto lío?, si yo le pago al Catastro en el peor de los casos 60 € y me dejan en paz.
La respuesta está más arriba, porque esa modificación en el valor catastral afecta a muchos impuestos, y de diversas forma, como vamos a ver más detalladamente :
-Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Si la modificación del valor catastral corresponde a una actualización procedente de la aplicación de coeficientes aprobados en los Presupuestos Generales del Estado, muy probablemente no notaremos un aumento en el IBI. Puesto que los Ayuntamientos están “congelando” el valor del impuesto modificando los parámetros para su cálculo de modo que se corrige dicho incremento.
Pero si la modificación catastral procede de una revisión del catastro, evidentemente cada año tendremos un incremento en el IBI a pagar.
Plusvalía Municipal
Este impuesto se liquida cuando se transmite un inmueble. Y la base de cálculo del mismo es el valor catastral del suelo (el valor catastral total corresponde a la suma del valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción).
De este modo un aumento del valor catastral del inmueble, siempre que conlleve un aumento en el valor catastral del suelo conlleva un aumento del Impuesto a pagar
-El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El valor catastral influye en este impuesto a la hora comprobación del valor de la transmisión de un inmueble. Puesto que el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaría permite la comprobación de valores mediante la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscales. Siendo el catastro uno de esos registros oficiales, generalmente mediante la aplicación de coeficientes multiplicadores.
De este modo un mayor valor catastral conlleva un mayor valor del importe mínimo a declarar en la transmisión del inmueble.
-Los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones
También en este caso es de aplicación el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaría. De modo que un mayor valor catastral eleva el valor mínimo a declarar en el Impuesto por el inmueble, aumentado la base imponible sobre la que se calcula el impuesto.
-Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
En este impuesto la repercusión de un mayor valor catastral puede ser doble.
Los inmuebles vacíos o a disposición tributan en el Impuesto sobre la Renta mediante la imputación de una renta. Aplicando un índice al valor catastral (o en caso de que el inmueble no tuviera sobre el precio de adquisición). El índice es un 2% con carácter general, pero en aquellos municipios en que los valores catastrales hayan sido revisados mediante un procedimiento colectivo de carácter general en los últimos diez años el índice será de un 1,1%.
A mayor valor catastral mayor renta imputada, por lo tanto mayor cuota del impuesto.
Por otro lado, en el caso de los inmuebles arrendados.
La administración considera como gasto la amortización de la construcción, que se calcula aplicando un 3% anual al valor catastral o de adquisición de la construcción. En este caso un mayor valor catastral supone un mayor gasto y un menor rendimiento.
-El Impuesto sobre el Patrimonio
Los inmuebles, salvo la vivienda habitual del contribuyente, tributan en este impuesto formando parte de la Base Imponible del mismo por el mayor de estos tres valores :
- Catastral.
- Comprobado por la administración a efectos de otros impuestos.
- Adquisición.
En la medida en que el valor catastral sea el mayor de los tres, un aumento en dicho valor incrementará la base imponible del impuesto.
-Los Impuestos sobre Actividades Económicas
En determinadas actividades, para el cálculo de la cuota a pagar por IAE se aplican coeficientes al valor catastral.
Generalmente en las correspondientes a arrendamientos de inmuebles. No obstante hay que recordar que las personas físicas están exentas de tributación. Como también los están los sujetos pasivos del impuesto de Sociedades cuando la cifra de negocios de los mismos sea inferior a 1.000.000 €.
Por lo tanto un mayor valor catastral implica una mayor cuota.
Como se puede ver, puede ocurrir que una alteración catastral que aceptamos tras pagar 60 €. “Por esa cantidad no voy a plantearme recurrir”, tenga consecuencias tributarias importantes. Algunas de ellas recurrentes en el tiempo como las derivadas del IBI y el Impuesto sobre la Renta.