Es frecuente hoy en día que personas en edad de jubilación o en situación de dependencia o discapacidad se encuentren con cierto patrimonio inmobiliario. Fruto del ahorro. Pero con liquidez limitada por ser beneficiarios de pensiones de jubilación bajas o relativamente bajas. Para estos casos existe un instrumento jurídico y financiero, denominado hipoteca inversa.
No es demasiado conocido por los ciudadanos pero que puede resultar muy interesante. Fundamentalmente para aquellos casos en los que la persona no quiere desprenderse de la propiedad. Pero necesita mejorar sus ingresos o, simplemente, quiere sacar una rentabilidad, para disfrutarla en vida, de ese ahorro.
Concepto de Hipoteca Inversa
La hipoteca inversa es una modalidad de crédito con garantía inmobiliaria. Igual que la hipoteca ordinaria.
Está destinada a personas mayores. O en situación de dependencia y con la peculiaridad de que, y esto es lo que la diferencia de la hipoteca ordinaria, la persona hipotecante, que sigue manteniendo la propiedad del inmueble. Percibe una renta mensual. Y no tiene obligación de devolver ni el principal ni los intereses del crédito. Sino que la devolución queda diferida hasta el fallecimiento del contratante. O si son varios, el último de los contratantes. De forma que serán los herederos de los contratantes los que negociaran con la entidad financiera la forma de devolución del crédito. De conformidad con las modalidades que se haya establecido con los contratantes y que explicaremos más adelante. Téngase en cuenta que los herederos heredan las propiedades de los causantes pero también las deudas de éstos.
Sin perjuicio de que como ya se ha dicho, la Hipoteca Inversa puede constituir una forma muy interesante de mejorar la calidad de vida de determinadas personas. Hay que advertir que la hipoteca inversa es una figura jurídica compleja. Por tanto, el contratante debe entender muy bien de que se trata. Por lo que las propias normas que la regulan, le dan un tratamiento especial y establecen especiales obligaciones a las entidades financieras que la ofrecen.
El propio Banco de España recomienda como lo más aconsejable que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en nuestro país y evitar otro tipo de operadores financieros o incluso particulares que no están sometidos al control y a la supervisión de los organismos encargados de velar por la transparencia en este sector.
Regulación Legal de la Hipoteca Inversa
La Hipoteca Inversa está regulada en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. La Ley 41/2007, a su vez, ha sido reformada en parte por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y por la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, dispone una serie de medidas de protección del cliente como son la obligatoria entrega de oferta vinculante. Así como la también obligatoria prestación de un servicio de asesoramiento independiente y previo. Igualmente el notario debe cerciorarse de que dicho asesoramiento ha sido llevado a cabo, advirtiendo al interesado en el supuesto de que la hipoteca inversa se formalice en contra de la recomendación realizada por el asesor. La Orden EHA/2899/2011 establece la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) para hipotecas inversas y la Ficha de Información Personalizada (FIPER) para hipotecas inversas que necesariamente se ha de cumplir por las entidades financieras.
Requisitos para acceder a una Hipoteca Inversa
El primer requisito, y principal, es ser propietario de un inmueble. Pudiendo tratarse de la vivienda habitual o de cualquier otro inmueble. La hipoteca inversa sobre la vivienda habitual tiene la ventaja de estar exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Que, en caso de tratarse de otros inmuebles distintos a la vivienda habitual no gozaría de esta exención. Puede tratarse de un solo titular del inmueble o de varios titulares siendo el caso más habitual el de los matrimonios en que los dos cónyuges son propietarios. Cabe destacar que en ningún caso los hipotecantes pierden la propiedad del inmueble pudiendo, incluso, vender el mismo, si bien en este caso, lógicamente, habrá que amortizar la hipoteca inversa simultáneamente a la venta del inmueble.
El segundo requisito es tener una determinada edad o tratarse de un caso de dependencia o discapacidad. La edad concreta que se exija dependerá de la entidad financiera. Pero se suele situar la edad mínima entre 65 y 70 años. Salvo el caso de dependencia o discapacidad en que la edad es más variable según la entidad financiera de que se trate.
Renta Mensual
La cuantía de la renta que percibirán los hipotecantes varía en función de las condiciones que establezca cada entidad financiera. Pero para calcular la misma, con carácter general, se tienen en cuenta los siguientes parámetros:
1.- Valor del inmueble que, evidentemente, será objeto de una tasación oficial.
2.- Edad y sexo del contratante o contratantes. La entidad financiera hace un cálculo de esperanza de vida ya que su compromiso puede llegar a alcanzar pagar una renta hasta el fallecimiento del contratante o el último de los contratantes si son varios. Como regla general la renta será de mayor cuantía cuanto mayor sea la persona hipotecante.
3.- Modalidad concreta de hipoteca inversa.
Modalidades de Hipoteca Inversa
Existen diversos tipos de hipoteca inversa. Aunque no todas las entidades financieras trabajan con todos los tipos que vamos a exponer, en el mercado financiero encontramos las siguientes modalidades:
1.- Hipoteca Inversa Vitalicia: Los hipotecantes perciben una renta mensual hasta el fallecimiento del último de ellos cualquiera que sea la edad en la que se produzca el fallecimiento. Esta modalidad va ligada a un Seguro de Renta Vitalicia y supone una menor renta mensual.
2.- Hipoteca Inversa Temporal: Los hipotecantes perciben una renta mensual durante un número determinado de años pactado. Llegado ese plazo ya no percibirán la renta. No obstante, siguen sin tener obligación de devolver la deuda. Que, en cualquier caso, queda diferida hasta el fallecimiento de los mismos. Cuanto mayor es la persona más recomendable es esta opción. Ya que permite rentas mayores pero ha de valorarse que vencido un plazo, si aún vive la persona, dejará de percibirse la renta. Por lo que deberá tenerse en cuenta la mayor o menor necesidad de esta renta. Esta modalidad goza de mayores beneficios fiscales que la anterior.
3.- Anticipos de capital: Se puede pactar, en cualquiera de los dos casos anteriores. Que los contratantes perciban cierta cantidad como anticipo del total del préstamo. En ocasiones dicha cantidad se pacta para amortizar anteriores hipotecas de las que queden pequeñas cantidades por amortizar.
4.- Hipoteca Inversa de Disposición Única: Se percibe una única cantidad en lugar de una renta mensual. A la cantidad adeudada se le acumulará los gastos generados por su constitución. Que en principio los adelanta la entidad financiera, y los intereses acumulados. Salvo que estos ya se hayan descontado de la renta mensual.
Cancelación de la Hipoteca Inversa
1.- Cancelación anticipada. Los hipotecantes pueden cancelar la hipoteca inversa anticipadamente en cualquier momento. En cuyo caso abonarán la deuda acumulada más los intereses. Salvo que estos últimos hayan sido descontados ya de la renta mensual. Este caso se da, por lo general, cuando los hipotecantes deciden vender el inmueble. Pero puede darse en cualquier otro caso.
2.- Cancelación por fallecimiento de los hipotecantes. Los herederos de los hipotecantes dispondrán de un plazo pactado por los hipotecantes a contar desde el fallecimiento para amortizar la deuda mediante alguna de las siguientes operaciones:
a.- Pago total del importe acumulado de deuda.
b.- Vender la propiedad y con el producto de la venta amortizar la deuda acumulada.
c.- Constituir una hipoteca ordinaria por el importe total de la deuda acumulada.
Si los herederos de los deudores decidieran no hacer frente a la deuda, la entidad acreedora podrá acudir a la ejecución judicial. Respondiendo todos los bienes de la herencia pero sólo los bienes de la herencia. Es decir, aunque los herederos acepten la herencia, no responden con sus bienes propios sino hasta donde alcance la herencia.
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