La venta de un inmueble es una operación que conlleva unos gastos inherentes a la operación. Deben ser valorados por el vendedor si es posible con anterioridad a la misma, con el propósito de estimar el resultado final. Por lo tanto vamos a analizar La Transmisión de Inmuebles en el I.R.P.F.

Dentro de esos gastos nos encontramos con un coste fiscal generado por dos impuestos. Uno de ellos de carácter municipal. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos más conocido como plusvalía municipal.  El otro de carácter nacional. Al generar una variación patrimonial declarable en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El presente artículo se va a centrar únicamente en La Transmisión de Inmuebles en el IRPF. Es decir, en el análisis de la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la venta o transmisión de un inmueble.  Ya que también se genera una variación patrimonial en transmisiones diferentes de la venta del mismo. Puede ser una donación. Una dación en pago. O las extinciones de condominio (aunque únicamente cuando se produzcan excesos de adjudicación).

La Transmisión de Inmuebles. Cómo obtener Valor

En primer lugar, se va a analizar cómo se obtiene el valor a declarar en este tipo de operaciones en el Impuesto sobre la Renta. Para posteriormente considerar las posibles ventajas fiscales que pueden aplicarse en la operación.

La transmisión de un inmueble supone una alteración en el patrimonio del vendedor. Y por lo tanto tributa en el Impuesto sobre la Renta como ganancia o pérdida patrimonial. Tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas. “ Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”

Como con cualquier rendimiento sujeto al Impuesto sobre la Renta, el primer paso debe ser calcular la base sobre la que se aplicará el impuesto. En el caso de las ganancias o pérdidas patrimoniales, este valor es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

El artículo 35 de la Ley de Renta nos define ambos valores, el valor de transmisión y el de adquisición, así :
  • El Valor de adquisición está formado por la suma de :
    • El importe real por el que se efectuó la adquisición, compuesto por el Valor escriturado en compra o en declaración de herederos o donación.
    • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien adquirido.
    • Los gastos y tributos soportados en la adquisición. Entre los cuales nos encontramos :
      • Factura de notaria.
      • Plusvalía del Ayuntamiento en caso de herencia o donación.
      • Gastos de inmobiliaria
      • Factura del Registro de la propiedad.
      • Gastos de Gestoría.
      • Impuesto de transmisiones patrimoniales o sucesiones y donaciones.
      • Gastos ocasionados en la formalización de préstamo hipotecario.
    • En caso de que el inmueble hubiera se hubiera arrendado, las amortizaciones deducidas en las declaraciones de renta previas en los ejercicios en que estuvo arrendado minorarán el valor de adquisición.3
  • El Valor de transmisión está formado por la resta de :
    • El importe real de la transmisión. En caso de venta de inmuebles es el valor escriturado.
    • Los gastos y tributos soportados en la transmisión. Entre los cuales encontramos entre otros :
      • Factura de notaria.
      • Plusvalía del Ayuntamiento.
      • Gastos de inmobiliaria

Llegados a este punto ya hemos calculado el valor de la ganancia o pérdida patrimonial que servirá de base para la tributación de la operación en el Impuesto sobre la Renta.

La Transmisión de Inmuebles. Visión de la Ley

La actual Ley de renta contempla diversos beneficios fiscales en la tributación de las ganancias patrimoniales obtenidas como consecuencia de la transmisión de un inmueble, que vamos a resumir en los siguientes grupos :

1.- Posibilidad de aplicar de Coeficientes abatimiento en determinadas circunstancias.

2.- Exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual.

3.- Operaciones de Dación en pago

4.-Transmisión por mayores de 65 años.

Aplicación de coeficientes de abatimiento.

La Ley 26/2014, de 27 de noviembre, modificó parcialmente la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta. Limita la aplicación de los coeficientes de abatimiento que la Ley 35/2006 había establecido de forma transitoria para aquellas ganancias patrimoniales generadas por la transmisión de bienes adquiridos con anterioridad a 31-12-1994.

La Ley 35/2006 establecía la posibilidad de aplicar un coeficiente reductor en la parte de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de un bien. En nuestro caso inmuebles. Que se hubiera generado desde la fecha de adquisición del mismo (siempre que esta fuera anterior al 31-12-1994) y el 19-01-2006. Esto nos obliga en este tipo de operaciones a separar la ganancia patrimonial obtenida en dos tramos de forma proporcional. La parte a la que pueden aplicarse los coeficientes de abatimiento que será la producida entre la fecha de adquisición. Y el 19-01-2006 y la parte a la que no podrán aplicarse dichos coeficientes que será la producida desde el 20-01-2006 hasta la fecha de la transmisión. Veamos con un ejemplo este punto.

Ejemplo Real de Transmisión de Inmuebles

En el ejercicio 2017, concretamente el 30-06-2017 un contribuyente transmite un inmueble que había adquirido el 1-1-1990. El inmueble ha permanecido en poder del contribuyente un total de 10.042 días. De los cuales 5.862 días corresponden al periodo hasta el 19-01-2006 hasta la fecha de la venta. Por lo tanto un 58,37%, que será la parte de la ganancia patrimonial a la que se le podrán aplicar los coeficientes de abatimiento.

Los coeficientes de abatimientos, o coeficientes reductores que pueden aplicarse en la transmisión de inmuebles. Son de un 11,11% por cada año transcurrido. Que exceda de dos, entre la fecha de adquisición (siempre anterior al 31-12-1994) y el 31-12-1996, redondeando por exceso. En el ejemplo anterior, el inmueble a 31-12-1996 tenía una antigüedad de 7 años, por lo que puede aplicarse el coeficiente de abatimiento de 11,11% por 5 años (los que exceden de 2 sobre los 7 que se obtienen hasta el 31-12-1996), de modo que se aplicará un 55,55% de reducción a la ganancia patrimonial obtenida entre la fecha de adquisición y el 19-01-2006.

En la aplicación de los coeficientes de abatimiento debemos tener en cuenta dos reglas fundamentales :
  • No son aplicables en elementos patrimoniales afectos a actividades económicas.
  • Desde el ejercicio 2015, la aplicación de estos coeficientes tiene un límite de aplicación. Solo podrá aplicarse en el tiempo sobre transmisiones con un valor de transmisión total de 400.000 €, y es potestad del contribuyente decidir sobre que transmisiones opta por aplicar los coeficientes.
  • Esto en la práctica significa que el contribuyente puede aplicar estos coeficientes en una o varias transmisiones. Pero sólo hasta un importe total de transmisión de 400.000 €. Y puede otra, en hacerlo sobre aquellas en las que obtenga un mayor beneficio fiscal. De modo que si tiene o prevé que va a tener varias transmisiones con opción de aplicar los coeficientes de abatimiento, y el valor total de las transmisiones superan los 400.000 €. A modo de ejemplo seria recomendable no aplicarlos sobre aquellas transmisiones que pudieran dar derecho a exención por reinversión. Y se debería aplicar sobre aquellas transmisiones con mayor ganancia patrimonial obtenida.

Exención por reinversión en la Transmisión de Inmuebles

El art. 38.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta regula la posibilidad de que el contribuyente aplique un beneficio fiscal en la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de su vivienda habitual. Siempre que se produzca una reinversión del importe obtenido en la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

La aplicación de esta exención exige al contribuyente cumplir determinados requisitos :

a.- La vivienda transmitida tiene que haber sido vivienda habitual a efectos de IRPF al menos un día en los dos años anteriores a la transmisión.

b.- La nueva vivienda debe ser vivienda habitual a efectos de IRPF :

1.- Debe ser habitada en un plazo de 12 meses desde la adquisición.

2.- Debe ser residencia del contribuyentes al menos 3 años.

c.- El plazo para reinvertir en una nueva vivienda es de 2 años, pueden ser antes de la venta.

d.- El importe a reinvertir será el importe de la transmisión. Menos los gastos ocasionados en la transmisión y la hipoteca que quedara pendiente de amortizar en su caso.

e.- La exención puede ser parcial, si se reinvierte solo una parte de la venta.

Nota Importante a tener en cuenta con respecto a la Transmisión de Inmuebles

Es importante señalar que no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la vivienda sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión. Esto permite adquirir la nueva vivienda con un préstamo hipotecario. Y gastar lo obtenido en la transmisión en la adquisición de otros bienes. Para en los dos años posteriores cancelar el préstamo solicitado hasta alcanzar el importe a reinvertir. Teniendo derecho a la exención, sin que sea exigible que el importe con el que se ha amortizado proceda directamente de la transmisión, puede proceder a modo de ejemplo de un premio de lotería.

Operaciones de dación en pago en la Transmisión de Inmuebles

Las operaciones de dación en pago, mediante las cuales el contribuyente transmite un inmueble a la entidad financiera para la cancelación de deudas hipotecarias está exenta conforme al art. 33.4.d de la Ley del Impuesto sobre la Renta siempre que se produzca una ganancia patrimonial:

  • Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor. Para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma. Contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
  • Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores. Realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
  • En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes. O derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Transmisión de Inmuebles por contribuyentes mayores de 65 años

La ley del Impuesto sobre la Renta contempla dos beneficios fiscales que pueden aplicar los contribuyentes mayores de 65 años en la transmisión de inmuebles.

En concreto el art. 33.4.b de la Ley 35/2006 señala que la transmisión de la vivienda habitual de los contribuyentes mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia estará exenta.  Incluso cuando el contribuyente se reserve el usufructo de la vivienda, es decir, transmita la nudopropiedad de la misma. Recordemos que se exige al inmueble haber sido vivienda habitual a efectos de IRPF al menos un día en los dos años anteriores a la transmisión.

Por otro lado el art. 38.3 de la Ley 35/2006 regula la exención de las ganancias patrimoniales consecuencia de la transmisión de elementos patrimoniales. Entre los que se encuentras los inmuebles, sin necesidad de ser vivienda habitual, por contribuyentes mayores de 65 años. Siempre que el importe total obtenidos en la transmisión se destine a constituir en un plazo de seis meses una renta vitalicia asegurada a su favor. Si se reinvierte parte de lo obtenido en la transmisión, la exención será parcial en la parte proporcional que corresponda a la cantidad invertida.

Para la aplicación de esta exención deben cumplirse los siguientes requisitos :
  • El contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente , que deberá ser beneficiario, y una entidad aseguradora.
  • La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año. Comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Y el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un cinco por ciento respecto del año anterior.
  • El contribuyente deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales. A efectos de la aplicación de la exención prevista en este artículo.
  • La cantidad máxima reinvertida con derecho a exención será de 240.000 €.

Ponerse en manos de buenos profesionales, siempre es la mejor solución.