El arrendamiento de inmuebles debe ser declarado obligatoriamente en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por el arrendador. Y puede ser susceptible de declarar por el arrendatario. En el primer caso, evidentemente se declara una renta. Mientras que en el segundo puede dar lugar a una deducción, nacional, autonómica o ambas.
Analicemos en primer lugar la imputación de los ingresos percibidos por el arrendador de la operación que deberán ser incorporados en la declaración de la Renta dentro de los Rendimientos de Capital Inmobiliario de forma general o en Rendimientos de Actividades Económicas. En el caso de que el arrendador cumpla los requisitos necesarios para que sea calificado como tal el arrendamiento de inmuebles.
El arrendamiento de inmuebles se entiende que se realiza como actividad económica
Únicamente cuando para la ordenación de la misma se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, según la administración tributaria. En el resto de los casos, el arrendamiento tributará como rendimiento de capital inmobiliario.
El rendimiento neto que se incorporara a la declaración por esta operación es el siguiente :
RENDIMIENTOS INTEGROS O INGRESOS
- GASTOS DEDUCIBLES = RENDIMIENTO NETO PREVIO
- REDUCCIONES = RENDIMIENTO NETO A DECLARAR
Analicemos cada uno de los puntos previos en el Arrendamiento de Inmuebles :
- RENDIMIENTOS INTEGROS O INGRESOS : Este importe se corresponde con los ingresos obtenidos por el arrendatario en concepto de alquiler, más los gastos que este repercuta en el recibo a cobrar (generalmente los gastos de comunidad, IBI o incluso suministros que perciba directamente el arrendador para su posterior pago).
- GASTOS DEDUCIBLES : Son deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos íntegros. Es importante esta apreciación. Ya que no son deducibles los gastos ocasionados en el inmueble cuando este no se encuentra arrendado, salvo reparaciones que se realicen para poder arrendarlo. Entre otros, son deducibles :
- Intereses y gastos de financiación. Derivados de préstamos hipotecarios que recaigan sobre el inmueble cuyo objeto haya sido la adquisición del mismo. No son deducibles los intereses de rehipotecas sobre inmuebles, y en caso de que ampliaciones de hipotecas, son deducibles solo proporcionalmente al importe que la adquisición del inmueble represente sobre el principal del préstamo.
Seguimos analizando puntos previos en el Arrendamiento de Inmuebles
- Gastos de conservación y reparación. Son deducibles excepcionalmente los gastos que el arrendador soporta cuando el inmueble no se encuentra arrendado. Pero son necesarios para su posterior arrendamiento. No son deducibles los gastos de mejora o instalación de elementos nuevos, que supondrían mayor valor del inmueble. Son deducibles los gastos de sustitución de elementos ya existentes en el inmueble. Como ejemplo es deducible el gastos de sustituir el ascensor de un inmueble, pero no lo es la instalación del mismo si no existía previamente.
- Tributos no estatales soportados por el arrendador, aunque se repercutan en el importe del alquiler. A modo de ejemplo se encuentran el IBI, tasa de basuras.
- Seguros contratados sobre el inmueble o sobre el arrendamiento.
Más aspectos previos en el Arrendamiento de Inmuebles a tener en cuenta :
- Los gastos de formalización del contrato de arrendamiento, como pueden ser la comisión de la inmobiliaria o gastos de gestor por la elaboración del contrato.
- Los gastos de comunidad, aunque se repercutan en el importe de la renta siempre que se satisfagan por el arrendador.
- Saldos de dudoso cobro. Se puede deducir el importe pendiente de cobro en aquellos casos en que el deudor se encuentre en situación de concurso o cuando entre la primera gestión de cobro y la fecha de devengo del impuesto, generalmente el 31 de diciembre, hayan transcurrido más de seis meses. Esto significa que se consideran gastos deducibles los importes pendientes de cobro por un arrendamiento correspondientes a los meses anteriores a julio del ejercicio declarado. Si en posteriores ejercicios se cobra dicho importe, debe ser declarado como ingreso en el ejercicio en que se percibe.
- Amortización del valor de construcción del inmueble. Es amortizable únicamente la construcción del inmueble, no el valor del terreno, de modo que previamente habrá que averiguar el porcentaje que sobre el valor total representa la construcción. Es deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores :
- Coste de adquisición satisfecho. Debe tenerse en cuenta que en un inmueble adquirido por herencia el importe satisfecho no es el que se refleja en la escritura de adjudicación de herencia, ya que no se pagó más que los gastos de la adjudicación.
- Valor catastral, sin incluir el suelo.
Analicemos ahora deducciones en el Arrendamiento de Inmuebles :
La deducibilidad de los intereses y gastos de conservación y reparación tiene como límite individualizado por cada inmueble el importe del rendimiento integro.
- REDUCCIONES : Es aplicable una reducción del rendimiento previo obtenido, en el caso de arrendamiento destinados a vivienda. Por lo tanto no es aplicable a arrendamiento de apartamentos turísticos.
Es muy importante destacar que la reducción solo es aplicable en el caso en que se haya declarado por el contribuyente. Esto significa que si no se ha declarado el arrendamiento de un inmueble, y la administración mediante una comprobación lo incorpora a la declaración. El contribuyente no tendrá derecho a la aplicación de esta reducción.
La imputación del arrendamiento de inmuebles debe realizarla quien posea el derecho de utilización de la misma
Vamos a ver varios ejemplos :
- En el caso de inmuebles adquiridos para la sociedad de gananciales, el rendimiento debe realizarse al 50% entre los dos cónyuges. Independientemente de que conste catastral o registralmente solo a nombre de uno de ellos.
- Del mismo modo, en matrimonios casados en gananciales, un inmueble heredado por uno de los cónyuges, debe ser declarado únicamente por él.
- En inmuebles en que exista un usufructo, la imputación debe realizarla únicamente el usufructuario, nunca el o los nudopropietarios.
Por último, hay que tener en cuenta, que en la mayoría de las situaciones (rentas obtenidas superiores a 1.000 €). La declaración del arrendamiento de un inmueble obliga a declarar. Aunque el arrendador haya tenido rentas de trabajo inferiores a 22.000 €.
El arrendamiento de inmuebles, puede suponer para el arrendatario, la obtención de beneficios fiscales
Mediante la aplicación de la deducción por alquiler de vivienda habitual. Siempre que el contrato sea anterior al 1 de enero de 2015, por aplicación de régimen transitorio, puesto que esta deducción desapareció en el ejercicio 2015.
Requisitos para la aplicación del régimen transitorio :
- Que la vivienda constituya la vivienda habitual del contribuyente.
- La base imponible del arrendatario debe ser inferior a 24.107,20 €
- El contrato debe ser anterior a 01-01-2015. No obstante, si como consecuencia de la finalización de un contrato previo a esa fecha, se firma uno nuevo, puede seguir aplicándose la deducción.
- Se deben haber satisfecho cantidades pro alquiler con anterioridad a 01-01-2015.
- Que el arrendatario hubiera tenido derecho a la deducción con anterioridad a 01-01-2015, aunque no haya aplicado dicha deducción.
Es deducible un 10,05 % sobre las cantidades pagadas por el arrendatario, con los siguientes límites :
- 040 € cuando la base imponible del contribuyente sea igual o inferior a 17.707,20 €.
- 040 – [1,4125 x (BI – 17.707,20)], cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 € y 24.107, 20 €.
Adicionalmente las siguientes comunidades autónomas tienen deducciones aplicables al arrendamiento de inmuebles
Con unos requisitos específicos para cada una de ellas :
- Andalucía : Deducción alquiler de vivienda habitual por jóvenes.
- Aragón : Deducción por alquiler de vivienda habitual vinculado a determinadas operaciones de dación en pago, y deducción por arrendamiento de vivienda social.
- Asturias . Deducción alquiler de vivienda habitual.
- Islas Baleares : Deducción alquiler de vivienda habitual a favor de determinados colectivos.
- Canarias : Deducción alquiler de vivienda habitual.
- Cantabria : Deducción alquiler de vivienda habitual por jóvenes, mayores o personas con discapacidad.
- Castilla la Mancha : Deducción alquiler de vivienda habitual por menores de 36 años.
- Castilla y León : Deducción alquiler de vivienda habitual por jóvenes.
- Cataluña : Deducción alquiler de vivienda habitual, solo contribuyentes en determinadas situaciones desfavorecidas.
- Extremadura : Deducción alquiler de vivienda habitual por menores de 36 años.
- Galicia : Deducción alquiler de vivienda habitual por jóvenes.
- Madrid : Deducción alquiler de vivienda habitual por jóvenes.
- Valencia : Deducción alquiler de vivienda habitual, y por actividades en distinto municipio.